Das Bad ist neben der Küche der Raum, auf den Mieter und Käufer am genauesten schauen. Ein veraltetes Bad mit Fliesen aus den 80ern drückt den Mietpreis und verlängert die Suche nach Mietern. Ein modernes Bad dagegen macht die Wohnung attraktiver. Als Vermieter dürfen Sie einen Teil der Kosten sogar auf die Miete umlegen. Wie das funktioniert, zeigen wir hier.
Warum ein neues Bad den Wert steigert
- Bessere Vermietung: Wohnungen mit modernem Bad finden schneller Mieter, und die Mieter bleiben oft länger.
- Höhere Vergleichsmiete: In vielen Mietspiegeln ist ein gut ausgestattetes Bad ein Merkmal, das die ortsübliche Miete erhöht.
- Besserer Verkaufspreis: Käufer rechnen ein altes Bad sofort als Kostenpunkt ein. Ein fertig saniertes Bad nimmt diesen Abschlag vom Preis.
- Weniger Reparaturen: Neue Leitungen, Armaturen und Abdichtungen bedeuten weniger Ärger mit Wasserschäden.
Instandhaltung oder Modernisierung: Der entscheidende Unterschied
Nicht jede Ausgabe dürfen Sie auf die Miete umlegen. Das Gesetz unterscheidet:
| Instandhaltung | Modernisierung | |
|---|---|---|
| Was ist das? | Defektes oder Abgenutztes wird gleichwertig ersetzt | Die Wohnung wird spürbar besser (höherer Gebrauchswert) oder spart Energie |
| Beispiele im Bad | kaputte Fliesen ersetzen, alte Armatur gegen gleichwertige tauschen | bodengleiche Dusche statt Wanneneinstieg, zusätzliches Waschbecken, Badheizkörper wo vorher keiner war, Fenster mit besserer Dämmung |
| Auf die Miete umlegen? | nein | ja, nach § 559 BGB |
In der Praxis ist eine Badsanierung fast immer eine Mischung aus beidem. Wird zum Beispiel eine 30 Jahre alte Wanne ersetzt, ist ein Teil der Kosten Instandhaltung, weil die alte Wanne ohnehin bald fällig gewesen wäre. Diesen Anteil müssen Sie von den umlegbaren Kosten abziehen.
So viel Miete dürfen Sie umlegen
Nach § 559 BGB dürfen Sie 8 % der umlegbaren Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete aufschlagen.
Dabei gibt es eine Obergrenze, die Kappungsgrenze: Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete durch Modernisierungen um höchstens 3 € je m² steigen. Liegt die Miete vorher unter 7 € je m², sind es höchstens 2 € je m².
Rechenbeispiel
Wohnung mit 60 m², Kaltmiete 9 € je m². Das Bad wird für 10.000 € modernisiert.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Kosten der Modernisierung | 10.000 € |
| abzüglich 30 % Instandhaltungsanteil (pauschal im vereinfachten Verfahren) | − 3.000 € |
| umlegbare Kosten | 7.000 € |
| davon 8 % pro Jahr | 560 € pro Jahr |
| Mieterhöhung pro Monat | rund 46,67 € |
| je m² | rund 0,78 €, also unter der Kappungsgrenze von 3 € |
Fördermittel, die Sie für die Modernisierung bekommen, müssen Sie von den Kosten abziehen.
Das vereinfachte Verfahren
Für kleinere Modernisierungen gibt es nach § 559c BGB ein einfacheres Verfahren: Bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung ziehen Sie pauschal 30 % als Instandhaltung ab und müssen die Anteile nicht einzeln aufschlüsseln. Eine geplante Reform soll diese Grenze auf 20.000 € anheben, beschlossen ist das aber noch nicht.
Fristen und Form: So gehen Sie richtig vor
- Ankündigen: Spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten kündigen Sie die Modernisierung in Textform an, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB).
- Modernisieren: Ihr Mieter muss die Modernisierung grundsätzlich dulden.
- Mieterhöhung erklären: Nach Abschluss erklären Sie die Erhöhung in Textform und rechnen die Kosten nachvollziehbar vor (§ 559b BGB).
- Wirksam: Die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Haben Sie die Modernisierung nicht richtig angekündigt, verschiebt sich das um 6 Monate.
Die Alternative: Mieterhöhung über den Mietspiegel
Statt der Modernisierungsumlage können Sie die Miete auch an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen (§ 558 BGB). Ein modernes Bad kann die Wohnung im Mietspiegel in eine bessere Ausstattungsklasse heben. Hier gilt eine eigene Kappungsgrenze: höchstens 20 % in 3 Jahren, in vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 %. Welcher Weg sich mehr lohnt, hängt von Ihrer Wohnung und Ihrem Ort ab.
Modernisieren mit Produkten direkt vom Hersteller
Je günstiger die Modernisierung, desto schneller rechnet sie sich, und desto geringer fällt die Mieterhöhung für Ihren Mieter aus. Bei BADKERN bekommen Sie alles für das moderne Bad:
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- Freistehende Badewannen, Waschtische und Aufsatzwaschbecken
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Häufige Fragen
Darf ich die kompletten Kosten der Badsanierung auf die Miete umlegen?
Nein. Nur der Anteil, der die Wohnung verbessert oder Energie spart. Der Anteil für Reparatur und Ersatz von Abgenutztem bleibt bei Ihnen.
Zählt ein neuer Badheizkörper als Modernisierung?
Wenn vorher kein Heizkörper im Bad war oder er die Ausstattung deutlich verbessert, oft ja. Wird nur ein alter Heizkörper gleichwertig ersetzt, ist es eher Instandhaltung.
Kann mein Mieter der Mieterhöhung widersprechen?
Er kann einen Härtefall geltend machen, wenn die Erhöhung für ihn eine unzumutbare Belastung wäre. Das wird im Einzelfall abgewogen.
Gilt das auch für Eigentumswohnungen?
Ja, wenn Sie die Wohnung vermieten. Bei Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel an Leitungen, entscheidet zusätzlich die Eigentümergemeinschaft.
Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick nach dem Stand Oktober 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie sich vor einer Mieterhöhung zum Beispiel von Ihrem Haus- und Grundbesitzerverein oder einem Anwalt beraten.